Registro de incorporação e memorial: o que conferir

A incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, de edificações com unidades autônomas (Lei 4.591/1964). A lei prevê o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis.

No registro, a incorporadora deposita documentos sobre o terreno, o projeto aprovado, o memorial e a própria empresa. É uma forma de dar transparência a quem compra uma unidade que ainda não existe fisicamente. A lei liga a negociação das unidades a esse registro, e por isso ele deve ser conferido já no pré-lançamento e acesso antecipado. O número do registro deve constar da publicidade e dos contratos. O registro não atesta licenças nem o andamento da obra: ele mostra a formalização da incorporação e o que foi depositado em cartório.

Os dois nomes confundem, mas são documentos diferentes:

• Memorial de incorporação: conjunto de documentos arquivados no cartório, com informações do projeto e do empreendimento para o registro da incorporação.
• Memorial descritivo: descreve o que será entregue, com materiais, acabamentos, metragens e equipamentos de cada ambiente e das áreas comuns.

Para o comprador, o memorial descritivo registra o que será entregue. Perspectivas e imagens da divulgação ajudam a visualizar o projeto, mas a especificação está no memorial.

No cartório de registro de imóveis da região do terreno. A matrícula do imóvel mostra a história do terreno, e o registro da incorporação aparece nela. A incorporadora deve informar o número do registro, e você pode pedir a certidão de matrícula atualizada.

Peça os documentos à incorporadora e, em compras de valor alto, leve-os a um advogado ou a outro profissional de confiança para uma segunda leitura.

• Número do registro: peça por escrito e confira na matrícula.
• Titularidade do terreno: quem é o proprietário e se há ônus registrados, como hipoteca, e o que isso significa para a obra.
• Projeto aprovado: conferir se o projeto apresentado na venda corresponde ao aprovado.
• Patrimônio de afetação: a Lei 10.931/2004 prevê esse regime, opcional para a incorporadora, que separa o patrimônio da obra do restante da empresa. Pergunte se o empreendimento o adotou.
• Prazo de entrega: confira se o prazo do contrato corresponde ao informado na venda.

Em caso de dúvida sobre algum ponto, leve o documento a um advogado.

Leia o memorial com a planta ao lado e procure especificidade:

• marca ou padrão dos pisos, revestimentos, louças e metais;
• tipo de esquadria e de vidro;
• itens de lazer, com metragem e equipamentos;
• entrega do imóvel: com ou sem acabamento de piso e forro, se aplicável;
• cláusula que permita à incorporadora trocar materiais por equivalentes, e o que ela considera equivalente.

Memorial vago, que não cita marca, modelo ou padrão, dá pouca base para conferir a entrega. Veja o que costuma diferenciar um empreendimento em o que diferencia um lançamento de alto padrão.

Registro e memorial entram no roteiro maior do checklist do comprador de pré-lançamento. Comparar o que foi mostrado na venda com o que consta nos documentos reduz o risco de surpresa. O catálogo online da Mega Brasil Prime traz ficha técnica de cada lançamento, mas o registro e o memorial devem ser pedidos à incorporadora. Quem quer receber atualizações de lançamentos futuros pode entrar na lista de acesso antecipado da Mega Brasil Prime. O formulário no fim desta página leva você à lista.

O contrato merece leitura jurídica. Veja também o percurso nas fases de um lançamento imobiliário.

Conteúdo informativo, sem substituir a leitura do contrato e a orientação de um advogado.