O que conferir na compra de um imóvel a partir de R$ 5 milhões

Porque o impacto de um problema cresce com o valor da operação. Uma pendência documental ou um defeito construtivo pode custar caro, e em imóveis singulares nem sempre há comparação de mercado para dimensionar o prejuízo. Antes de assinar, vale ver o quadro geral no guia de altíssimo padrão e luxo, da Mega Brasil Prime. Este roteiro não substitui a análise de um advogado.

• Matrícula atualizada: confirma quem é o proprietário e se há penhoras, hipotecas, alienação fiduciária ou outros ônus.
• Certidões do imóvel e dos vendedores: ajudam a identificar pendências fiscais, judiciais e trabalhistas que possam atingir a venda.
• Tributos do imóvel: situação do IPTU e, se houver condomínio, das taxas condominiais.
• Estado civil e poderes de venda: verifique se todos os que devem assinar estão representados.

Em imóveis de altíssimo padrão, reformas e ampliações são frequentes e nem sempre estão regularizadas. Confira:

• habite-se ou documento equivalente da construção;
• averbação, na matrícula, de reformas e ampliações;
• correspondência entre o que existe e o projeto aprovado;
• licenças de obras recentes, se houver.

Porque o que se vê numa visita não revela a estrutura, as instalações e a impermeabilização. Um engenheiro ou arquiteto de sua confiança, que não seja indicado pelo vendedor, pode avaliar esses pontos. Os principais estão em sinais de qualidade construtiva em imóvel de luxo.

Se o imóvel fica em condomínio, peça convenção, regimento interno, atas recentes e prestação de contas. O condomínio edilício é regulado principalmente pelo Código Civil, pela convenção e pelo regimento. Verifique obras previstas, rateios extras, fundo de reserva, regras para reformas e uso de áreas privativas.

Se tiver dúvida sobre alguma cláusula da convenção, converse com o seu advogado antes de assinar.

Nesse caso, confira o registro da incorporação no cartório de imóveis, o memorial descritivo e o histórico da incorporadora. A Lei 4.591/1964 trata da incorporação imobiliária. A Lei 10.931/2004 trata do patrimônio de afetação, regime opcional da incorporadora. A Lei 13.786/2018 trata do distrato na compra de imóvel na planta.

Os detalhes valem para cada contrato, por isso leia o seu com atenção e converse com um advogado. Veja também registro de incorporação e memorial: o que conferir e o guia de compra na planta.

1. Reúna a equipe: advogado, engenheiro ou arquiteto e, se for o caso, contador.
2. Peça os documentos antes de fechar as condições da negociação.
3. Faça a vistoria antes de assumir compromissos, com prazo previsto em contrato.
4. Condicione a assinatura e o pagamento à conclusão da conferência, e converse com seu advogado sobre como registrar essa condição.

Além do valor do imóvel, há custos de transferência, como o ITBI (imposto municipal), a escritura e o registro, e custos recorrentes de manutenção. Conheça-os em custos de manter um imóvel de luxo. Peça ao vendedor o histórico das despesas dos últimos meses.